港督府的那一道厚重黑色鐵門在身后緩緩地合攏，隔絕門外鼎沸的人聲和刺眼的閃光燈。

林火旺走在鋪著深紅地毯的長廊上，身旁是亦步亦趨、神情緊繃的高喬浩。林火旺的目光十分平靜地掃過兩側(cè)墻上，那里掛著歷任港督的畫像，就是他的內(nèi)心卻在回溯著，這片土地未來二十多年的發(fā)展軌跡。

居者有其屋！！！

這是多么好的初衷啊！

林火旺在心中忍不住感嘆了起來。

他記得很清楚，在真實(shí)的歷史上，麥理浩正是要在今年的年底首次拋出類似的計(jì)劃，試圖緩解港島底層惡劣的居住困境。

不管他是為了政績，還是真的為了港島的底層民眾也好。

他的這一份熱情和藍(lán)圖倒是描繪得相當(dāng)?shù)恼媲小?/p>

然而，當(dāng)理想真的撞上現(xiàn)實(shí)的冰山后，這艘名為“居者有其屋”的新輪，最終也只能說，是完成了一小半的航程，便偏離了軌道，甚至在后來的歲月里，甚至還無意中成為了推高房價(jià)的“幫兇”。

為什么這造成這樣的結(jié)果呢？

林火旺來之前就已經(jīng)認(rèn)真剖析過，答案既簡單又現(xiàn)實(shí)，那便是巨大的利益的捆綁與各方力量的博弈結(jié)果導(dǎo)致的。

一方面，港府的運(yùn)轉(zhuǎn)，肯定需要龐大的財(cái)政收入，而土地批租是條捷徑，是“土地財(cái)政”賴以維系的根基。

不管是麥理浩，還是他的繼任者們，并非不想多建、快建平價(jià)屋邨，但所要面對的現(xiàn)實(shí)卻是，他們想做這些就更加需要依賴這些手握資源的“地產(chǎn)諸侯”。

那些盤踞在港島頂端的大亨們，無論是英資的怡和、太古，還是華資的長實(shí)、新鴻基、恒基，哪一個(gè)又能容忍大規(guī)模平價(jià)保障房涌入市場，沖擊他們精心維護(hù)的高昂房價(jià)體系？因?yàn)檫@將意味著利潤被大幅攤薄，甚至資產(chǎn)縮水。

殺頭的買賣有人做，賠本的生意無人問。

這便是任何地方資本都遵循的鐵律，放之四海而皆準(zhǔn)。

所以，當(dāng)面對港府的高聲呼吁，大地產(chǎn)商們要么陽奉陰違，象征性配合；要么干脆抵制、拖延。

港府失去了強(qiáng)有力的執(zhí)行伙伴，僅靠著自身機(jī)構(gòu)，毫無疑問是效率低下的。為了維系計(jì)劃，只能將時(shí)限不斷拉長，申請門檻無形中提高，審核程序復(fù)雜冗長。

底層那些真正急需改善、在“鴿籠”和木屋中煎熬的市民，看著渺茫的輪候時(shí)間和苛刻的條件，只能絕望地將目光投向私人市場，在漫長的等待中被迫耗盡微薄的積蓄去接盤日益高企的私樓。

龐大的住房需求始終得不到有效滿足，反而為地產(chǎn)商們維持高房價(jià)提供了支撐——“你看，居者有其屋也供不應(yīng)求嘛，市價(jià)自然堅(jiān)挺。”

久而久之，這一盤原本為了惠民的好棋，竟演變成了助長壟斷和推高房價(jià)的怪圈。港府被深深套牢在土地財(cái)政和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)車上，轉(zhuǎn)型科技、金融的決心和空間被不斷擠壓。

包括后來的所謂“數(shù)碼港”，到頭來也是被地產(chǎn)思維侵蝕，淪為一個(gè)掛著高科技羊頭的地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變得單一而脆弱，物價(jià)畸高，貧富差距成了無解的頑疾。

彎路，港島的未來，走了太多的彎路了。

林火旺的目光停留在畫像上某位面目模糊的殖民者臉上，看到了未來二十多年港島一步步走入的發(fā)展死胡同，錯(cuò)失了多少騰飛的契機(jī)。他心中忍不住唏噓不已。

穿過典雅的回廊，進(jìn)入一間布置相當(dāng)考究的會(huì)客廳。

空氣里彌漫著上等紅木和皮革的味道，高喬浩緊張地拉開一張椅子，示意林火旺坐下，自己則有些局促地坐在旁邊，他的身體微微前傾，雙手緊握放在膝蓋上。那份替老板背負(fù)的龐大貸款壓力和對眼前局勢的不確定感，讓他額頭上早就已經(jīng)滿頭大汗了。

港督麥理浩則是換了身舒適的便裝，重新走了進(jìn)來。

他揮手屏退了侍者，臉上的凝重和適才在廣場上被輿論逼迫的窘迫已經(jīng)消散，恢復(fù)了作為殖民地最高長官應(yīng)有的沉穩(wěn)與從容。

“小林生，請隨意，到我這里來，不用拘束。”麥理浩在主人位的沙發(fā)坐下，甚至臉上還帶著一絲輕松的笑意，“茶點(diǎn)還合口味嗎？特意請老師傅做的。”

“有勞費(fèi)心，非常精緻。”林火旺從容地點(diǎn)點(diǎn)頭，端起白瓷杯啜了一口微涼的香茗。

這桌上擺放的幾碟中式點(diǎn)心，的確算得上是可圈可點(diǎn)，清香的綠豆糕，精致的核桃酥，非英式甜點(diǎn)的齁甜，更顯雅致。他剛剛嘗了一塊綠豆糕，清甜適口，確實(shí)是地道的老手藝。

麥理寒暄幾句后，目光便落在了面前那厚厚一沓林火旺呈上的計(jì)劃書副本上。他收斂起笑容，拿起文件：“小林生請稍候，這【居者有其屋】計(jì)劃，容我先大致過目一番。”

林火旺微微點(diǎn)頭，做了個(gè)“請便”的手勢，便和高喬浩安靜地等待。會(huì)客室內(nèi)，此時(shí)安靜得就只剩下紙張翻動(dòng)的沙沙聲。

麥理浩的目光在目錄和摘要間快速移動(dòng)，然后是項(xiàng)目概述、合作模式、財(cái)務(wù)模型的關(guān)鍵部分。他臉上的輕松愜意漸漸被驚異和凝重取代。他看得很快，但越看眉頭皺得越緊，不是因?yàn)橛?jì)劃不好，而是因?yàn)樗昧耍『玫匠隽怂鳛榭偠降念A(yù)期，甚至顛覆了他對資本家追逐利潤本能的認(rèn)知。

這份計(jì)劃書，相當(dāng)細(xì)致、具體、操作性也強(qiáng)，不像是剛剛在倉促之間就擬就的，倒像是經(jīng)過長時(shí)間詳盡調(diào)研和周密計(jì)算而制定的商業(yè)提案。

更讓他心頭震動(dòng)的是其中關(guān)于置地集團(tuán)的條款。針對保障性住房的開發(fā)和運(yùn)營，置地幾乎只收取一個(gè)象征性的“服務(wù)費(fèi)”和極其微薄的管理成本加成。文件中設(shè)定的利潤率區(qū)間控制在 1%至 5%，在麥理浩看來，這根本就沒有任何的盈利，而是赤裸裸的虧損！

一個(gè)小時(shí)過去。

林火旺和高喬浩幾乎未發(fā)一言，品著茶，吃著點(diǎn)心，耐心等待著。

當(dāng)林火旺拿起第二塊綠豆糕，剛咬下一口時(shí)，麥理浩終于將手中的文件放回了桌面。他抬起頭，眼神里充滿了審視、困惑，還有一絲不易察覺的警惕。

“小林生，”麥理浩也沒有過多的試探與客套，直接就開門見山說道，“看完這份計(jì)劃，我真的很震驚，而且更加的疑惑。”

“港督閣下，請指教。”林火旺笑著放下糕點(diǎn)，神色平靜地應(yīng)道。

“我不明白。”麥理浩盯著林火旺的眼睛，，“據(jù)我所知，為了拿下置地集團(tuán)的控股權(quán)，你可是付出了很大的代價(jià)，在匯豐銀行和怡和洋行那里都借了巨額債務(wù)。

你現(xiàn)在最應(yīng)該，也是最迫切的任務(wù)，難道不是盡快掌控置地的核心業(yè)務(wù)，利用它旗下那些價(jià)值連城的優(yōu)質(zhì)土地和頂級物業(yè)，創(chuàng)造豐厚的盈利，迅速提升股價(jià)，穩(wěn)定財(cái)務(wù)，甚至償還部分債務(wù)嗎？這才是最符合商業(yè)邏輯，也是作為置地主人的職責(zé)所在。”

他拿起計(jì)劃書，輕輕拍了拍：“可現(xiàn)在，你卻拿出了這樣一份方案。以近乎免費(fèi)的姿態(tài)，提供土地和開發(fā)資源，協(xié)助港府大規(guī)模建設(shè)保障性住房？這其中的商業(yè)損失，恕我直言，絕對是一個(gè)天文數(shù)字。這不符合常理，更加完全不符合一個(gè)商人，尤其是一個(gè)剛剛進(jìn)行了一場高風(fēng)險(xiǎn)杠桿收購的商人的行為邏輯。”

麥理浩說到這里頓了一下，才十分慎重地說道:“除非……你想效仿你們歷史上那些備受推崇的人物？寧可自己虧損巨大，也要為港島的草根階層謀福祉？你要做這個(gè)時(shí)代的圣人？”

面對這近乎攤牌的質(zhì)疑，林火旺的嘴角卻勾起了一抹耐人尋味的笑意。他沒有直接回答“圣人”與否，而是提出了一個(gè)反問：“麥理浩爵士，您是從哪里得出的結(jié)論，認(rèn)為這樣做我一定會(huì)虧本呢？”

“哦？”麥理浩眉梢微揚(yáng)，身體靠回沙發(fā)背，仿佛聽到了意料之外卻又意料之中的有趣回應(yīng)，“這難道不是顯而易見嗎？就在你的計(jì)劃書里，白紙黑字寫得清清楚楚！”

他翻開計(jì)劃書，準(zhǔn)確地點(diǎn)向那些關(guān)鍵條款：“你們置地集團(tuán)與港府的合作方式，無非兩種：一種是置地出讓自有土地用于保障房建設(shè)；另一種是港府提供土地，置地負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營。但無論哪一種，計(jì)劃書里都明確規(guī)定了，置地將完全被隔離在保障性住房的最終定價(jià)和銷售環(huán)節(jié)之外！你們只能收取一個(gè)基于成本的‘建設(shè)和運(yùn)營費(fèi)用’。

雖然你設(shè)定了1%到5%的利潤率區(qū)間，但麥理浩以一個(gè)深諳此道的局內(nèi)人口吻說道，“在我接觸過的所有港島地產(chǎn)企業(yè)中，沒有一家，會(huì)把綜合成本，土地、資金、時(shí)間、人力、管理等壓縮到這個(gè)極限低位來做！

這個(gè)賬面上的‘微利’，按照置地的體量和港島地產(chǎn)的正常盈利水平換算，本質(zhì)上就是巨額的虧損。這就像讓一個(gè)頂級廚師去街邊檔賣大包，只收個(gè)柴火錢。”他做了一個(gè)有力的手勢，強(qiáng)調(diào)其不可行性。港島地產(chǎn)的暴利是常態(tài)，而這份計(jì)劃書要求置地做的，等同于放棄了這份暴利的大頭。

“總督閣下，您看到的，”林火旺臉上的笑容更深，而且還帶著一種俯瞰棋局的從容，“只是計(jì)劃書里寫出來給您看的部分。”

他不等麥理浩反駁，繼續(xù)說道：“是的，單看保障房這一塊，置地幾乎無利可圖。但請?jiān)僮屑?xì)看看計(jì)劃的配套部分，甚至我附帶呈送的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃書。”

林火旺又敲了敲另一份文件:“每一處‘居者有其屋’大型新市鎮(zhèn)的中心位置，都將由我們置地集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)并持有核心商業(yè)物業(yè)——龍廣場（Dragon Plaza）！這不僅僅是購物中心。它將是集頂級零售、餐飲、娛樂于一體的超級商業(yè)綜合體。更重要的是，”

緊接著，林火旺便拋出了最關(guān)鍵的核心點(diǎn)，“圍繞每一個(gè)大型保障房社區(qū)、每一個(gè)龍廣場，我們同時(shí)規(guī)劃了配套的高階寫字樓園區(qū)、龍JUMP主題樂園，以及……毗鄰的高品質(zhì)、市場化的商品住宅項(xiàng)目！”

“與此同時(shí)，為了支撐整個(gè)社區(qū)巨量人口的出行便捷和商業(yè)活力，港府必須配合我們，將規(guī)劃中的港鐵未來線路，在這些新社區(qū)的中心位置——龍廣場的門口，設(shè)立站點(diǎn)！站點(diǎn)名稱，必須是‘龍廣場’站。”

“總督閣下，當(dāng)幾十萬甚至上百萬的低成本住戶被導(dǎo)入一個(gè)新社區(qū)時(shí)，他們需要消費(fèi)，需要娛樂，需要就業(yè)。龍騰廣場提供零售、餐飲和基礎(chǔ)就業(yè)崗位。

高階寫字樓吸引公司入駐，創(chuàng)造本地中高層職缺，也為鄰近高端住宅的居民提供服務(wù)需求。主題體驗(yàn)區(qū)吸引家庭和游客。而社區(qū)內(nèi)龐大的居住人流和高品質(zhì)的生活配套，又反過來支撐了中心商圈、高端樓盤的價(jià)值和租金！”

“保障房項(xiàng)目，為我們精準(zhǔn)、快速地鎖定了巨量的基礎(chǔ)客源和人氣。而我們在其周邊配套開發(fā)并持有的高端商業(yè)地產(chǎn)龍廣場、寫字樓、主題娛樂和高端住宅項(xiàng)目，才是真正的利潤源泉所在。保障房建設(shè)本身產(chǎn)生的微薄利潤，甚至可以說，是我們獲取政府優(yōu)惠政策、優(yōu)惠地塊以及這項(xiàng)巨大基礎(chǔ)客流壟斷性‘導(dǎo)入?yún)f(xié)議’所必須付出的……渠道費(fèi)用！”

“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價(jià)甚至微利的保障性住房為抓手，導(dǎo)入人口規(guī)模，帶動(dòng)周邊多元化、高附加值的高端物業(yè)開發(fā)，形成內(nèi)部經(jīng)濟(jì)循環(huán)和品牌價(jià)值高地。

人口的規(guī)模效應(yīng)和龍騰品牌的聚集效應(yīng)一旦形成，其帶來的長期租金收益和資產(chǎn)升值潛力，遠(yuǎn)非傳統(tǒng)‘拿地-蓋樓-賣樓’模式可比。龍騰廣場在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產(chǎn)增值的中心！”

麥理浩陷入了沉默。他確實(shí)看到了林火旺文件中那些商業(yè)配套部分的文字，但在這個(gè)年代，他無法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來買單”的高維商業(yè)模式。

在1970年代末的港島，地產(chǎn)商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進(jìn)行宣傳，預(yù)售樓花，借助持續(xù)上漲的房價(jià)預(yù)期進(jìn)行炒賣，高價(jià)出售。

或者持有高端物業(yè)收租，坐享其成。在這個(gè)黃金時(shí)代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯(cuò)的地塊，躺賺幾乎是常態(tài)。

就像李嘉城的長江實(shí)業(yè)，剛剛在地鐵上蓋物業(yè)的競標(biāo)中擊敗置地，中標(biāo)消息傳出，長實(shí)股價(jià)便如火箭般躥升。

即使當(dāng)時(shí)長實(shí)幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十?dāng)?shù)億的貸款支持其后續(xù)開發(fā)。

為何？因?yàn)槭袌稣J(rèn)為這是包賺不賠且利潤豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開發(fā)、賣出/持有”這條簡單價(jià)值鏈上。

林火旺現(xiàn)在提出的這套計(jì)劃，在麥理浩看來，無疑是畫蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環(huán)的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開發(fā)，利潤足以支撐發(fā)展。

為何要費(fèi)盡心機(jī)去涉足那些偏遠(yuǎn)土地上的大型平價(jià)社區(qū)開發(fā)，還要搭配巨額投入做商業(yè)中心、主題樂園？這成本、這精力、這潛在風(fēng)險(xiǎn)與收益比，似乎完全不成比例。

尤其是那計(jì)劃書里保障房項(xiàng)目可憐的利潤數(shù)字，簡直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說得通——林火旺在下一盤更大的“非商業(yè)”棋局，他想收買民心，博取巨大的社會(huì)聲望和草根支持，為自己的商業(yè)帝國打下不可撼動(dòng)的政治根基。

但這樣做的代價(jià)……動(dòng)輒數(shù)億乃至數(shù)十億港幣的利潤舍棄？麥理浩內(nèi)心搖頭，覺得這太過瘋狂。

在麥理浩的面前，林火旺當(dāng)然不會(huì)向麥理浩完全展露未來的圖景。

比如品牌聚合效應(yīng)、長線資產(chǎn)價(jià)值倍增、對抗經(jīng)濟(jì)周期的能力以及獲得土地資源的效率優(yōu)勢。他只需要將未來要做的一些表象邏輯說清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測，去包裝一層合理的商業(yè)外衣即可。

……